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Nuovo modello RLI obbligatorio dal 20 maggio 2019: istruzioni AdE

Nuovo modello RLI obbligatorio dal 20 maggio 2019: ecco il nuovo modulo pubblicato dall’Agenzia delle Entrate e le istruzioni per la registrazione del contratto d’affitto e per gli adempimenti successivi.

Modello RLI, nuovo modulo obbligatorio da ieri, 20 maggio 2019.

Dopo il periodo transitorio che ha consentito di utilizzare sia la nuova che la precedente modulistica, sarà ora necessario utilizzare il nuovo modello RLIpubblicato lo scorso 19 marzo 2019.

Con il provvedimento pubblicato dall’Agenzia delle Entrate il 19 marzo è stato aggiornato il modulo da utilizzare per la registrazione dei contratti d’affitto e per gli adempimenti successivi nonché le relative istruzioni per la compilazione.

Il motivo è stato la necessità di inserire nel nuovo modello RLI la possibilità di esercitare l’opzione per la cedolare secca anche per l’affitto di negozi e locali commerciali.

Vi è stato un periodo transitorio, dal 20 marzo e per i successivi due mesi, durante il quale i contribuenti hanno potuto utilizzare sia il modello RLI approvato nel 2017 che il nuovo modulo aggiornato dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 19 marzo.

Dal 20 maggio 2019 bisognerà utilizzare esclusivamente il nuovo modulo che si allega di seguito con le relative istruzioni.

Nuovo modello RLI 2019 e istruzioni: spazio alla cedolare secca affitti commerciali

Alla base dell’aggiornamento del modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione stipulati nel 2019 vi è fondamentalmente la necessità di consentire l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

In precedenza, per tali categorie di affitti, l’esercizio dell’opzione per la tassazione sostitutiva del 21% era possibile soltanto recandosi fisicamente presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.

La procedura telematica è stata estesa anche alle locazioni di locali commerciali. È questa la principale novità contenuta nel nuovo modello RLI e nelle relative istruzioni aggiornate dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 19 marzo 2019.

Prima di analizzarle, si allega di seguito il provvedimento pubblicato dalle Entrate, con il nuovo modello RLI per la registrazione ed adempimenti successivi relativi a contratti di locazione ed affitto di immobili, obbligatorio a partire dal 20 maggio 2019.

Modello RLI 2019Clicca per scaricare il nuovo modello RLI pubblicato dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 19 marzo 2019

Istruzioni modello RLI locazioni 2019Clicca per scaricare le istruzioni pubblicate dall’Agenzia delle Entrate in allegato al provvedimento del 19 marzo 2019

Agenzia delle Entrate – provvedimento del 19 marzo 2019Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica

Con lo stesso provvedimento sono state pubblicate anche le specifiche tecniche per l’invio telematico.

Nuovo modello RLI 2019: cedolare secca affitti commerciali nel quadro D

Sarà nel quadro D del modello RLI 2019 che, sia per la registrazione di contratti di locazione ad uso abitativo che per gli immobili di categoria catastale C1, sarà possibile esercitare l’opzione per la tassazione con cedolare secca.

La cedolare secca per gli affitti commerciali, ricordiamo, è possibile soltanto qualora oggetto della locazione siano unità immobiliari di categoria catastale C\1, di superficie fino a 600 metri quadrati (qui le regole nel dettaglio)

Così come indicato dalle istruzioni pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, bisognerà indicare in questo quadro il numero d’ordine dell’immobile e del locatore, la relativa quota di possesso e barrare la casella dedicata alla scelta dell’opzione per la cedolare secca (“SI” in caso di adesione, “NO” in caso di non adesione o revoca).

Per ogni immobile sarà necessario compilare nel modello RLI un numero di righi pari al numero dei proprietari dell’immobile che figurano come locatore.

L’opzione per la tassazione a cedolare secca potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto ovvero in caso di proroga o annualità successiva entro il termine di versamento dell’imposta di registro.

Il locatore è vincolato all’applicazione della cedolare secca per l’intera durata del contratto o della proroga oppure, in caso di opzione esercitata a partire dagli anni successivi al primo, per la durata restante del contratto. Il locatore ha facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata.

La revoca, ricorda inoltre l’Agenzia delle Entrate, deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

Modello RLI: cedolare secca previa preventiva comunicazione al conduttore

Con una nota pubblicata tra istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per la compilazione del modello RLI 2019, viene ricordato che l’opzione per la tassazione a cedolare secca dovrà essere preventivamente comunicata al conduttore.

La comunicazione dovrà essere effettuata mediante lettera raccomandata, all’interno della quale l’affittuario rinuncia ad esercitare la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone pattuito.

Nuovo modello RLI 2019: periodo transitorio fino al 20 maggio

Sebbene il nuovo modello RLI abbia sostituto già dal 20 marzo il precedente modulo, approvato dall’Agenzia delle Entrate con provvedimento del 15 giugno 2017, è stato previsto un periodo transitorio di due mesi.

Per le registrazioni di contratti effettuate fino al 19 maggio era possibile utilizzare ambedue i modelli. A partire dal 20 maggio, invece, il “vecchio RLI” ha lasciato definitivamente il posto al nuovo modulo obbligatorio.

Cedolare secca affitti commerciali: registrazione contratto con modello RLI cartaceo

Cedolare secca affitti commerciali, registrazione contratto con modello RLI cartaceo: il software per l’utilizzo della procedura web non è ancora stato aggiornato per recepire le novità in vigore dal 1° gennaio 2019.

Cedolare secca affitti commercialiregistrazione contratto con modello RLIesclusivamente cartaceo.

Ad oggi la procedura web per la registrazione dei contratti di affitto ancora non è stata implementata per recepire le novità in vigore dal 1° gennaio 2019 in merito agli affitti commerciali.

La possibilità di optare per il regime di tassazione a cedolare secca anche per le locazioni di negozi ed uffici è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2019, consentendo ai locatori di locali commerciali di assoggettare il reddito derivante dall’affitto all’imposta sostitutiva del 21%.

Tuttavia, nonostante siano ormai passati più di due mesi dall’entrata in vigore della novità, il software per la registrazione dei contratti di affittodell’Agenzia delle Entrate non è stato ancora aggiornato e l’unica via possibile, al momento, è la presentazione del modello RLI presso gli Uffici presenti sul territorio.

Un ritardo che è tutt’altro che un caso isolato. Sulle novità fiscali introdotte dalla Legge di Bilancio 2019 l’Agenzia delle Entrate ad oggi tace ed i chiarimenti attesi restano molti, tra cui quelli relativi al regime forfettario ma non solo.

Cedolare secca affitti commerciali: registrazione contratto con modello RLI cartaceo

Fino a quando non verrà aggiornato il software per la compilazione e la trasmissione telematica, il modello RLI per la registrazione dei contratti d’affitto commerciali con opzione per la cedolare secca potrà essere presentato soltanto presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.

A riportalo è la stessa Agenzia delle Entrate, all’interno della pagina onlinedel proprio portale dedicata alla cedolare secca sugli affitti. Quello che si legge è che il software attualmente è in corso di aggiornamento.

Si ricorda che il modello RLI è il modulo unico per la registrazione dei contratti d’affitto e per gli adempimenti successivi, utilizzabile quindi anche per eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri.

Il termine per la presentazione del modello RLI e quindi per la registrazione del contratto di locazione è fissato a 30 giorni dalla data della stipula o decorrenza.

Per gli immobili ad uso abitativo, la registrazione può essere effettuata (oltre che presso gli Uffici territoriali che tramite intermediari) utilizzando il Software RLI messo a disposizione dell’Agenzia delle Entrate.

Opzione telematica ancora esclusa per la registrazione con cedolare secca degli affitti di negozi o altri locali a destinazione commerciale. In tal caso quindi sarà necessario barrare, all’interno del modello RLI, la voce Cedolare Secca nella Sezione II – Adempimento successivo.

Il modulo, debitamente compilato, dovrà essere quindi presentato presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, riportandone i relativi dati nella Sezione I.

Nell’epoca degli adempimenti telematici è abbastanza paradossale che la registrazione dei contratti di locazione possa essere effettuata esclusivamente con il modello RLI cartaceo, cosa che ad oggi accade per gli affitti commerciali.

Cedolare secca affitti commerciali con cedolare secca del 21%: come funziona

La possibilità di applicare il regime di tassazione a cedolare secca per gli affitti commerciali è un’opzione che, sebbene risulti particolarmente vantaggiosa per i proprietari, prevede diversi limiti.

Per l’accesso alla tassazione agevolata con aliquota del 21% è necessario che i locali commerciali siano di categoria catastale C/1 e che abbiano una superficie non superiore a 600 metri quadri (escluse pertinenze).

Non solo. I contratti per i quali si opta per la cedolare secca devono essere stipulati nel 2019 e non si potrà applicare il regime di tassazione a cedolare secca sulle locazioni commerciali qualora al 15 ottobre 2018 risulti in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Una mossa voluta per evitare potenziali casi di abuso dell’agevolazione fiscale ma che potrebbe essere uno dei motivi del mancato decollo della misura.

LA CEDOLARE SECCA NEL CONTRATTO DI AFFITTO

Cedolare secca: guarda la guida animata


Ascolta la puntata podcast

Ascolta “11 – La cedolare secca nel contratto di affitto” su Spreaker.

Il testo

L’argomento di cui parlerò oggi è quello del regime di tassazione degli affitti.
Fino al 2011 i redditi derivanti dagli immobili dati in locazione, al fine del calcolo delle imposte dovute, si aggiungevano agli altri redditi, stipendi, pensioni, collaborazioni, ecc.

Da quell’anno è previsto invece, in alternativa, per gli immobili destinati ad abitazione, quindi negozi ed uffici esclusi, un regime fiscale particolare denominato cedolare secca.
Vediamo in dettaglio di che cosa si tratta.
E’ una tassazione forfettaria dei canoni di locazione percepiti con due aliquote fisse al 21% o al 10% a seconda del tipo di contratto, invece della tradizionale tassazione dei redditi secondo le aliquote e gli scaglioni Irpef. Inoltre non è soggetta ad imposte di registro e di bollo. Non si può però applicare l’adeguamento Istat per tutta la durata del contratto.
Ora vediamo la convenienza di questo tipo di tassazione.

Facciamo l’esempio di un contratto a canone libero, durata 4 anni più 4 anni.
reddito annuale di lavoro dipendente di 30000 euro
importo annuale dell’affitto di 6000 euro
nel 730 o nel Modello REDDITI si dovrà sommare l’importo dello stipendio e gli altri redditi più l”affitto percepito scontato del 5% pari 5700 euro
Quindi l’imponibile su cui calcolare l’imposta risulterà di 35700.
Applicando l’aliquota corrispondente, il risultato è di 2551 euro da versare tra IRPEF e addizionali.
Se invece si opta per la cedolare secca l’aliquota forfettaria è del 21%, e la tassa da pagare sarà di 1260 euro.
Altro esempio: contratto a canone concordato, durata 3anni più 2 anni
reddito annuale di lavoro dipendente 30000 euro
importo annuale affitto 6000 euro
nel 730 o nel Modello REDDITI, per via di un ulteriore abbattimento del 30%, il reddito su cui calcolare l’imposta sarà di 33990.
Applicando l’aliquota corrispondente, il risultato è di 1785 euro da versare tra IRPEF e addizionali.
Se invece si opta per la cedolare secca l’aliquota forfettaria è del 10%, e la tassa da pagare sarà di 600 euro.
In entrambi i casi direi che il risparmio è notevole, e vale la pena di fare un po’ di conti.
Per oggi vi saluto e alla prossima.

BONUS AFFITTO: A CHI SPETTA E COME SI OTTIENE

Bonus affitto: guarda la guida animata

 

Ascolta la puntata podcast

Ascolta “7 – Bonus affitto, a chi spetta e come si ottiene” su Spreaker.

Il testo

Buongiorno da Gabriella oggi inizio con una domanda: quanti di voi abitano in affitto? Si dice che siate una minoranza. Infatti pare che l’80% degli italiani viva in casa di proprietà.

Ebbene se fate parte del restante 20% ,…quindi pagate un canone di locazione, questa chiacchierata vi riguarda direttamente.

Infatti sulla dichiarazione dei redditi è previsto un bonus affitto, cioè un rimborso variabile in base al reddito della persona che ha il contratto intestato e in base al TIPO di contratto.

Vediamo di entrare nel dettaglio:

Se avete il classico contratto 4 anni + 4 anni detto in libero mercato
avete diritto a un rimborso di 300 euro però se avete un reddito inferiore a circa 15 mila euro lordo s’intende..
se il vostro reddito invece è più alto ma non supera i 30 mila euro circa sempre lordo il bonus si dimezza e diventa di 150 euro
invece
per i contratti così detti 3 + 2 quelli agevolati per intenderci, il bonus è di 496 euro o 248 euro a seconda del reddito che ho citato prima. 15 mila…30 mila….. ricordate?

Se poi siete giovani tra i 20 e i 30 anni e guadagnate meno di circa 15 mila euro, per i primi tre anni di affitto il vostro bonus sarà di 992 euro

Come ricevere questo bonus? Se siete dipendenti o pensionati facendo il 730 lo troverete sullo stipendio o pensione di agosto.

Direi che è interessante non credete?

Per oggi ci salutiamo e alla prossima….

Studenti fuori sede in affitto? Per detrarre bastano le ricevute del bonifico online

Il quesito. Oltre alla copia del contratto di locazione per studenti universitari regolarmente registrato, le ricevute mensili dei bonifici pagati online per i relativi canoni possono essere sufficienti per le detrazioni in dichiarazione dei redditi? Nella ricevuta è specificato il mese cui si riferisce il pagamento e l’appartamento indicato nel contratto. Non c’è altra quietanza oltre alla ricevuta
del bonifico.
 F.N. – Taranto

La risposta. La documentazione che il contribuente deve necessariamente controllare e conservare per poter fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 15, comma 1, lettera i– sexies e lettera i–sexies.01 del Tuir (Dpr 917/1986) è la seguente (circolare 7/E/2018): copia del contratto di locazione registrato, stipulato in base alla legge 431/1998 o contratto di ospitalità o assegnazione in godimento; quietanze di pagamento; autocertificazione con la quale si attesta di essere studente universitario e di rispettare i requisiti previsti dalla legge.
In base a quanto detto, le ricevute mensili dei bonifici online effettuati per i canoni di locazione sono da ritenere sufficienti.

Il quesito è tratto dall’inserto L’Esperto risponde, in edicola con Il Sole 24 Ore di lunedì 10 dicembre 2018.

Consulta L’Esperto risponde per avere accesso a un archivio con oltre 200mila quesiti, con relativi pareri. Non trovi la risposta al tuo caso? Invia una nuova domanda agli esperti.

Sfratto per morosità: cos’è e come si richiede

Quando puoi richiedere lo sfratto per morosità e quali sono le fasi della procedura? Ecco cosa devi sapere se hai concesso in locazione un immobile e l’inquilino non ha pagato i canoni concordati.

Se non riceve il pagamento dei canoni concordati nel contratto, il locatore può richiedere lo sfratto per morosità. Attraverso questa procedura, può richiedere al giudice di far sgombrare l’abitazione o il locale commerciale e richiedere il pagamento dei canoni arretrati.

Sfratto per morosità: cos’è

Lo sfratto per morosità è la procedura a disposizione del locatore per rientrare nel possesso del bene ceduto in locazione in caso di ritardato o mancato pagamento di uno o più canoni.

Se l’inquilino di un’abitazione o di un locale commerciale non paga i canoni secondo i tempi stabiliti nel contratto, il locatore può rivolgersi al giudice e ottenere lo sgombero. Di solito, prima di ricorrere al giudice si cerca di arrivare a un accordo, sollecitando il pagamento dei canoni arretrati. Se i canoni da versare non sono stati saldati, si può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo.

Quanti tipi di sfratto esistono?

Lo sfratto per morosità è previsto nel caso delle locazioni di immobili ad uso abitativo o ad uso commerciale, nel caso in cui il locatario non rispetta i termini di pagamento dei canoni previsti nel contratto. Ma non è l’unico tipo di sfratto previsto dall’ordinamento giuridico italiano. Si può ricorrere al giudice anche per richiedere:

  • lo sfratto per finita locazione: il locatore chiede al giudice la restituzione dell’immobile al termine del periodo di locazione;
  • lo sfratto in caso di inadempimento del locatario: il giudice può intimare la liberazione dell’immobile e la risoluzione del contratto di locazione nel caso in cui accerti una grave inadempienza dei termini dell’accordo da parte del locatario;
  • lo sfratto per necessità: il locatore può richiedere che l’immobile venga sgomberato se ha bisogno di rientrarne in possesso per andarci a vivere o per usarlo per una propria attività commerciale, per esempio. L’elenco delle ipotesi in cui si può richiedere lo sfratto per necessità è indicato nell’articolo 59 della L.392/1978.

Quando si può richiedere lo sfratto per morosità

Per poter richiedere lo sfratto per morosità è necessario che ci sia un contratto di locazione registratopresso l’Agenzia delle Entrate e che il locatario sia in ritardo con il pagamento dei canoni.

Si può far partire la richiesta di sfratto:

  • nel caso delle locazioni a uso abitativo in caso di ritardo superiore a 20 giorni dalla data di scadenza del termine di pagamento del canone;
  • nel caso delle locazioni a uso commerciale dopo che il giudice ha accertato che il ritardo nel pagamento costituisce un inadempimento di non scarsa importanza.

La procedura di sfratto non è prevista solo per il mancato pagamento dei canoni. Il locatore può richiedere al giudice lo sfratto e lo sgombero del locatario anche in caso di ritardato o mancato pagamento delle quote condominiali, dell’imposta di registro o delle spese anticipate dal locatore. In questo caso è necessario che l’importo delle spese accessorie non pagate sia pari ad almeno due canoni.

 

Sfratto per morosità: come si richiede

La procedura di sfratto per morosità è una procedura speciale descritta in dettaglio dagli articoli 658 e seguenti del Codice di procedura civile.

Per richiedere lo sfratto per morosità il locatore deve presentare al tribunale civile:

  • la copia del contratto di locazione;
  • la copia delle ricevute dei canoni delle precedenti mensilità;
  • la copia dei solleciti di pagamento e delle lettere di diffida inviati al locatario.

Le fasi della procedura di sfratto

Con lo sfratto, il giudice intima al locatario di liberare l’immobile e di restituirlo nella disponibilità del locatore. Per arrivare allo sfratto bisogna attraversare diverse fasi.

Una volta che il locatore ha presentato in tribunale tutta la documentazione, l’atto di intimazione di sfratto viene notificato al locatario e viene fissata l’udienza. In genere, la data dell’udienza viene fissata entro due mesi da quando viene fatta la richiesta. A questo punto si possono avere tre casi:

  • il locatore non si presenta all’udienza. L’assenza del locatore fa decadere il procedimento e quindi il giudice dichiarerà nulla la citazione;
  • il locatario non si presenta all’udienza. In questo caso il procedimento continuerà la sua strada e il giudice fisserà la data per l’esecuzione dello sfratto;
  • il locatario si presenta all’udienza. Il locatario può accettare le successive decisioni del tribunale e quindi impegnarsi a lasciare l’immobile entro la data fissata dal giudice (di solito il termine per lo sfratto è di 30 giorni dalla data della sentenza), può pagare per intero quanto dovuto, può opporsi alla richiesta del locatore oppure può chiedere il cosiddetto “termine di grazia“. Il termine di grazia è un periodo di massimo 90 giorni che il giudice può concedere per saldare i canoni di locazione arretrati e le spese legali senza incorrere nello sgombero dell’abitazione o nel pignoramento dei beni. C’è un’ulteriore possibilità: il locatario può dimostrare che si tratta di morosità incolpevole, cioè dovuta alla perdita del lavoro, a una malattia o al peggioramento delle proprie condizioni economiche. In questo caso, si può richiedere l’accesso all’apposito fondo istituito dalla legge.

Per recuperare i canoni ancora dovuti, chi ha ceduto l’immobile in locazione può chiedere al giudice di emettere un decreto ingiuntivo che gli permetta di recuperare il credito (oltre all’importo del canone, possono essere addebitate all’inquilino anche altre spese sostenute dal locatore e legate alla situazione di morosità). Il provvedimento del giudice è immediatamente esecutivo e permette al locatario di procedere anche al pignoramento dei beni dell’inquilino.

L’ultima fase consiste nella notifica dell’atto di precetto che impone al locatario di lasciare l’immobile entro un massimo di 10 giorni dalla data della notifica. Trascorso questo termine, se l’inquilino non ha lasciato l’immobile, viene coinvolto l’ufficiale giudiziario che provvederà allo sgombero forzoso (la procedura prende il nome di moratoria di sgombero)