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Cedolare secca affitti 2019: come funziona, calcolo tassazione e scadenza

Come funziona la cedolare secca sugli affitti nel 2019? Ecco la guida alla tassazione agevolata in vista della scadenza per il versamento di saldo e acconto dell’imposta sostitutiva Irpef.

La cedolare secca è la tassazione agevolata sugli affitti in vigore anche nel 2019 e consente di pagare un’imposta fissa del 21 o del 10 per cento sul reddito da locazione.

Entro le stesse scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi è necessario versare anche la cedolare secca sugli affitti e pertanto è bene di seguito riepilogare come funziona, partendo dalle novità introdotte per il 2019.

La Legge di Bilancio ha introdotto delle novità per il regime di tassazione agevolato della cedolare secca 2019, che potrà essere utilizzato anche per le locazioni di immobili commerciali.

La cedolare secca sugli affitti è un’imposta che consente la tassazione forfettaria dei canoni di locazione percepiti con un’aliquota fissa, al posto della tradizionale tassazione dei redditi secondo le aliquote e gli scaglioni Irpef.

Oltre a sostituire l’Irpef, chi sceglie di aderire al regime di tassazione a cedolare secca non deve pagare le addizionali, l’imposta di bollo e di registro in sede di registrazione del contratto, aspetto che rende ancor più evidente la convenienza dell’agevolazione sulle locazioni.

Anche per il 2019 le aliquote per il calcolo della tassazione a cedolare seccasono due: l’imposta sostitutiva Irpef dovuta sui canoni di affitto è pari al 21 per cento o al 10 per cento per i contratti a canone concordato e in presenza di specifici requisiti.

La principale novità del 2019 introdotta dalla Legge di Bilancio è la possibilità di stipulare un contratto a cedolare secca del 21 per cento anche nel caso di affitti commerciali.

Proprio per via delle agevolazioni sulla tassazione previste, sono sempre in molti a chiedersi come funziona la cedolare secca e quando si applica l’aliquota del 21 per cento o del 10 per cento.

Di seguito la guida completa alla cedolare secca, con le regole sul calcolo della tassazione e sulle scadenze e modalità di pagamento dell’imposta sostitutiva.

Vediamo di seguito tutto quello che bisogna sapere per valutare se conviene o meno stipulare un contratto di locazione con regime fiscale della cedolare secca.

Cedolare secca 2019: come funziona

Per prima cosa è bene definire cos’è e come funziona la cedolare secca. Si tratta di un regime di tassazione che consente di assoggettare l’importo del canone corrisposto dall’affittuario non con le aliquote Irpef ordinarie (che vanno dal 23% al 43%) bensì con un’imposta sostitutiva.

Il proprietario di casa può, nel caso di affitto del proprio immobile, scegliere di applicare la cedolare secca al 10 per cento o al 21 per cento nel rispetto di determinate regole e requisiti.

L’applicazione della cedolare secca non è automatica ma si tratta di un regime facoltativo, previsto per le persone fisiche titolari di reddito di proprietà o di diritto reale di godimento di un immobile dato in affitto. La Legge di Bilancio 2019 ha previsto la possibilità di assoggettare a cedolare secca anche i redditi da locazioni commerciali, ma sul punto analizzeremo meglio le novità nelle righe che seguono.

Applicando la tassazione a cedolare secca e quindi l’aliquota agevolata del 10 per cento o del 21 per cento sul reddito da locazione, il locatore sceglie di sostituire la tassazione ad aliquota variabile Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo con l’applicazione di un’imposta sostitutiva.

Soprattutto per quanto riguarda la cedolare secca 10% è innegabile che per i contratti a canone concordato, ovvero non soggetti a rivalutazioni Istat e di importo fisso per tutta la durata del contratto di affitto, si tratta di un’opzione conveniente.

Al contrario, la cedolare secca 21% potrebbe rivelarsi non sempre vantaggiosa, poiché ricordiamo che il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca verrà inglobato nel reddito complessivo ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni varie e quindi andrà ad influire sul reddito complessivo e sulla possibilità di beneficiare di prestazioni sociali agevolate.

Quando si applica la cedolare secca del 10 o del 21 per cento sugli affitti? Ecco tutti i dettagli sulla tassazione agevolata e quali sono i requisitinecessari per beneficiarne.

Cedolare secca 2019 novità anche per gli affitti commerciali

La Legge di Bilancio 2019 ha esteso la possibilità di beneficiare della tassazione a cedolare secca anche per gli affitti commerciali. Fino allo scorso anno l’opzione era ammessa soltanto per le locazioni a finalità abitative.

Nuovo modello RLI obbligatorio dal 20 maggio 2019: istruzioni AdE

Nuovo modello RLI obbligatorio dal 20 maggio 2019: ecco il nuovo modulo pubblicato dall’Agenzia delle Entrate e le istruzioni per la registrazione del contratto d’affitto e per gli adempimenti successivi.

Modello RLI, nuovo modulo obbligatorio da ieri, 20 maggio 2019.

Dopo il periodo transitorio che ha consentito di utilizzare sia la nuova che la precedente modulistica, sarà ora necessario utilizzare il nuovo modello RLIpubblicato lo scorso 19 marzo 2019.

Con il provvedimento pubblicato dall’Agenzia delle Entrate il 19 marzo è stato aggiornato il modulo da utilizzare per la registrazione dei contratti d’affitto e per gli adempimenti successivi nonché le relative istruzioni per la compilazione.

Il motivo è stato la necessità di inserire nel nuovo modello RLI la possibilità di esercitare l’opzione per la cedolare secca anche per l’affitto di negozi e locali commerciali.

Vi è stato un periodo transitorio, dal 20 marzo e per i successivi due mesi, durante il quale i contribuenti hanno potuto utilizzare sia il modello RLI approvato nel 2017 che il nuovo modulo aggiornato dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 19 marzo.

Dal 20 maggio 2019 bisognerà utilizzare esclusivamente il nuovo modulo che si allega di seguito con le relative istruzioni.

Nuovo modello RLI 2019 e istruzioni: spazio alla cedolare secca affitti commerciali

Alla base dell’aggiornamento del modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione stipulati nel 2019 vi è fondamentalmente la necessità di consentire l’adesione al regime della cedolare secca anche per negozi e locali commerciali.

In precedenza, per tali categorie di affitti, l’esercizio dell’opzione per la tassazione sostitutiva del 21% era possibile soltanto recandosi fisicamente presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.

La procedura telematica è stata estesa anche alle locazioni di locali commerciali. È questa la principale novità contenuta nel nuovo modello RLI e nelle relative istruzioni aggiornate dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 19 marzo 2019.

Prima di analizzarle, si allega di seguito il provvedimento pubblicato dalle Entrate, con il nuovo modello RLI per la registrazione ed adempimenti successivi relativi a contratti di locazione ed affitto di immobili, obbligatorio a partire dal 20 maggio 2019.

Modello RLI 2019Clicca per scaricare il nuovo modello RLI pubblicato dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 19 marzo 2019

Istruzioni modello RLI locazioni 2019Clicca per scaricare le istruzioni pubblicate dall’Agenzia delle Entrate in allegato al provvedimento del 19 marzo 2019

Agenzia delle Entrate – provvedimento del 19 marzo 2019Approvazione del modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica

Con lo stesso provvedimento sono state pubblicate anche le specifiche tecniche per l’invio telematico.

Nuovo modello RLI 2019: cedolare secca affitti commerciali nel quadro D

Sarà nel quadro D del modello RLI 2019 che, sia per la registrazione di contratti di locazione ad uso abitativo che per gli immobili di categoria catastale C1, sarà possibile esercitare l’opzione per la tassazione con cedolare secca.

La cedolare secca per gli affitti commerciali, ricordiamo, è possibile soltanto qualora oggetto della locazione siano unità immobiliari di categoria catastale C\1, di superficie fino a 600 metri quadrati (qui le regole nel dettaglio)

Così come indicato dalle istruzioni pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, bisognerà indicare in questo quadro il numero d’ordine dell’immobile e del locatore, la relativa quota di possesso e barrare la casella dedicata alla scelta dell’opzione per la cedolare secca (“SI” in caso di adesione, “NO” in caso di non adesione o revoca).

Per ogni immobile sarà necessario compilare nel modello RLI un numero di righi pari al numero dei proprietari dell’immobile che figurano come locatore.

L’opzione per la tassazione a cedolare secca potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto ovvero in caso di proroga o annualità successiva entro il termine di versamento dell’imposta di registro.

Il locatore è vincolato all’applicazione della cedolare secca per l’intera durata del contratto o della proroga oppure, in caso di opzione esercitata a partire dagli anni successivi al primo, per la durata restante del contratto. Il locatore ha facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata.

La revoca, ricorda inoltre l’Agenzia delle Entrate, deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

Modello RLI: cedolare secca previa preventiva comunicazione al conduttore

Con una nota pubblicata tra istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per la compilazione del modello RLI 2019, viene ricordato che l’opzione per la tassazione a cedolare secca dovrà essere preventivamente comunicata al conduttore.

La comunicazione dovrà essere effettuata mediante lettera raccomandata, all’interno della quale l’affittuario rinuncia ad esercitare la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone pattuito.

Nuovo modello RLI 2019: periodo transitorio fino al 20 maggio

Sebbene il nuovo modello RLI abbia sostituto già dal 20 marzo il precedente modulo, approvato dall’Agenzia delle Entrate con provvedimento del 15 giugno 2017, è stato previsto un periodo transitorio di due mesi.

Per le registrazioni di contratti effettuate fino al 19 maggio era possibile utilizzare ambedue i modelli. A partire dal 20 maggio, invece, il “vecchio RLI” ha lasciato definitivamente il posto al nuovo modulo obbligatorio.

Le aliquote della cedolare secca

Il carico fiscale per il locatore che ha esercitato l’opzione per la cedolare secca varia in relazione alla tipologia di contratto stipulato. In caso di contratti a canone libero, si applica l’aliquota del 21  .

La percentuale scende 10  per i contratti a canone concordato.

La cedolare secca esprime una percentuale di imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionale e comunale nelle seguenti misure:

  1. 21%. Questa aliquota è prevista per tutti i contratti di locazione ad eccezione dei contratti a canone convezionato. Con questa aliquota deve essere tassati anche i contratti che non hanno l’obbligo di registrazione in quanto hanno durata non superiore a 30 giorni.Tra le tipologie contrattuali più diffuse si ricorda i contratti di durata 4+4, i contratti di uso transitorio, i contratti senza obbligo di registrazione (durata pari o inferiore a trenta giorni);
  2. 10% a decorrere dal 2014 e fino al 2019 (per effetto della proroga biennale inserita nella Legge di Bilancio 2018) per i contratti di locazione a canone convenzionato, per effetto del D.L. 28 marzo 2014 n. 47. Tale aliquota si applica anche ai contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari previsti dall’art. 5, comma 2, Legge n. 431/1998; tale aliquota si applica inoltre ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225. Sono soggetti all’aliquota agevolata del 10% anche i contratti di locazione transitori a canone concordato per abitazioni ubicate nei Comuni ad alta tensione abitativa, come ha previsto la Circolare n. 8/2017 Agenzia delle Entrate.

Aliquota agevolata per i contratti di locazione transitori

La cedolare secca con l’aliquota al 10% (15% a regime dal 2018), prevista per gli affitti a canone concordato, è applicabile anche ai contratti di locazione abitativa di tipo transitorio? Il caso riguarda, in particolare, i contratti stipulati nei Comuni in cui le parti non sono libere di determinare il canone ma devono attenersi agli accordi definiti su base locale (e in particolare i contratti stipulati nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, nei Comuni confinanti con questi ultimi e in tutti gli altri Comuni capoluogo di provincia).

Su questo aspetto è intervenuta la Circolare n. 8E del 7-4-2017 Agenzia delle Entrate che precisa quanto segue:

L’art. 3, comma 2, del D . lgs . 14 marzo 2011, n. 23 prevede la cedolare secca con aliquota ridotta esclusivamente per i contratti di locazione che, oltre a essere riferiti a unità immobiliari ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) , del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni ca poluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, siano stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all’articolo 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 e all’articolo 8 della medesima legge. Il citato art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 ammette che le parti possano stabilire la durata del contratto “anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1”, ossia in ossequio ad esigenze abitative di tipo transitorio diverse da quelle degli studenti universitari, previste dal successivo comma 2 del medesimo art. 5. Tenuto conto del tenore letterale di tale disposizione, si ritiene che l’aliquota ridotta si applichi anche ai contratti transitori di cui all’art. 5, comma 1, della legge n. 431/1998 (ossia ai contratti di durata da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi), a condizione che, come nel caso prospettato, si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

Cedolare secca affitti commerciali: registrazione contratto con modello RLI cartaceo

Cedolare secca affitti commerciali, registrazione contratto con modello RLI cartaceo: il software per l’utilizzo della procedura web non è ancora stato aggiornato per recepire le novità in vigore dal 1° gennaio 2019.

Cedolare secca affitti commercialiregistrazione contratto con modello RLIesclusivamente cartaceo.

Ad oggi la procedura web per la registrazione dei contratti di affitto ancora non è stata implementata per recepire le novità in vigore dal 1° gennaio 2019 in merito agli affitti commerciali.

La possibilità di optare per il regime di tassazione a cedolare secca anche per le locazioni di negozi ed uffici è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2019, consentendo ai locatori di locali commerciali di assoggettare il reddito derivante dall’affitto all’imposta sostitutiva del 21%.

Tuttavia, nonostante siano ormai passati più di due mesi dall’entrata in vigore della novità, il software per la registrazione dei contratti di affittodell’Agenzia delle Entrate non è stato ancora aggiornato e l’unica via possibile, al momento, è la presentazione del modello RLI presso gli Uffici presenti sul territorio.

Un ritardo che è tutt’altro che un caso isolato. Sulle novità fiscali introdotte dalla Legge di Bilancio 2019 l’Agenzia delle Entrate ad oggi tace ed i chiarimenti attesi restano molti, tra cui quelli relativi al regime forfettario ma non solo.

Cedolare secca affitti commerciali: registrazione contratto con modello RLI cartaceo

Fino a quando non verrà aggiornato il software per la compilazione e la trasmissione telematica, il modello RLI per la registrazione dei contratti d’affitto commerciali con opzione per la cedolare secca potrà essere presentato soltanto presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.

A riportalo è la stessa Agenzia delle Entrate, all’interno della pagina onlinedel proprio portale dedicata alla cedolare secca sugli affitti. Quello che si legge è che il software attualmente è in corso di aggiornamento.

Si ricorda che il modello RLI è il modulo unico per la registrazione dei contratti d’affitto e per gli adempimenti successivi, utilizzabile quindi anche per eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri.

Il termine per la presentazione del modello RLI e quindi per la registrazione del contratto di locazione è fissato a 30 giorni dalla data della stipula o decorrenza.

Per gli immobili ad uso abitativo, la registrazione può essere effettuata (oltre che presso gli Uffici territoriali che tramite intermediari) utilizzando il Software RLI messo a disposizione dell’Agenzia delle Entrate.

Opzione telematica ancora esclusa per la registrazione con cedolare secca degli affitti di negozi o altri locali a destinazione commerciale. In tal caso quindi sarà necessario barrare, all’interno del modello RLI, la voce Cedolare Secca nella Sezione II – Adempimento successivo.

Il modulo, debitamente compilato, dovrà essere quindi presentato presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, riportandone i relativi dati nella Sezione I.

Nell’epoca degli adempimenti telematici è abbastanza paradossale che la registrazione dei contratti di locazione possa essere effettuata esclusivamente con il modello RLI cartaceo, cosa che ad oggi accade per gli affitti commerciali.

Cedolare secca affitti commerciali con cedolare secca del 21%: come funziona

La possibilità di applicare il regime di tassazione a cedolare secca per gli affitti commerciali è un’opzione che, sebbene risulti particolarmente vantaggiosa per i proprietari, prevede diversi limiti.

Per l’accesso alla tassazione agevolata con aliquota del 21% è necessario che i locali commerciali siano di categoria catastale C/1 e che abbiano una superficie non superiore a 600 metri quadri (escluse pertinenze).

Non solo. I contratti per i quali si opta per la cedolare secca devono essere stipulati nel 2019 e non si potrà applicare il regime di tassazione a cedolare secca sulle locazioni commerciali qualora al 15 ottobre 2018 risulti in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Una mossa voluta per evitare potenziali casi di abuso dell’agevolazione fiscale ma che potrebbe essere uno dei motivi del mancato decollo della misura.

Cedolare secca 2019 per negozi e locali commerciali

La manovra allarga il regime agevolato per gli affitti, riservato finora alle abitazioni. Tassazione al 21% ma niente variazione del canone. Ecco i requisiti.

Non solo i proprietari delle case in affitto ma anche quelli di negozi e locali commerciali possono beneficiare della cedolare secca. La manovra 2019 ha allargato, infatti, a queste locazioni il regime agevolato riservato fino ad oggi alle abitazioni.

Per poter beneficiare della cedolare secca 2019 per negozi e locali commerciali ci sono, tuttavia, dei vincoli legati alla data in cui viene stipulato il contratto di locazione, alla metratura del locale e al tipo di immobile. Requisiti che, se rispettati, danno la possibilità di rientrare nel regime che consente la tassazione fissa del 21% anziché quella ordinaria Irpef.

La cedolare secca, infatti, prevede questo vantaggio a patto che il proprietario dell’immobile si impegni a non variare il canone d’affitto per tutta la durata del contratto. Questa possibilità, dunque, interessa anche negozi e locali commerciali. Vediamo i dettagli .

Cedolare secca: che cos’è?

La cedolare secca, dunque, è un regime agevolato di tassazione che finora ha interessato solo la locazione di abitazioni e che dal 2019 si applica anche a negozi e locali commerciali. Si tratta di un’imposta sostitutiva del 21% riconosciuta ai proprietari che per tutta la durata del contratto di affitto non modificano il canone. In questo modo, l’inquilino non avrà sorprese finché resterà in quella casa ed il proprietario sa che cosa pagherà di tasse fino alla fine della locazione. Contenti tutti e due e contento il Fisco che si assicura un’entrata fissa.

Con la cedolare secca al 21%, dunque, chi possiede un negozio o un locale commerciale non deve pagare l’Irpef e le addizionali varie previste dal regime di tassazione ordinaria. Non è tenuto a versare nemmeno l’imposta di registro e di bollo che, di norma, si pagano alla registrazione, alla risoluzione o alla proroga di un contratto di affitto.

Il tutto, come si diceva, a patto che il proprietario del negozio o del locale commerciale si impegni a non toccare il canone pattuito al momento della firma del contratto, come sarebbe invece previsto negli altri tipi di locazioni quando c’è da fare l’adeguamento al paniere Istat.

Cedolare secca: novità per negozi e locali commerciali

Finora, tutto questo accadeva soltanto per le abitazioni. Dal 2019, ed in virtù di quanto previsto dalla manovra varata  dal Governo e approvata a fine 2018 dal Parlamento, la cedolare secca interessa anche negozi e locali commerciali.

In linea di principio, i presupposti sono gli stessi: 21% di tassazione fissa a patto che il proprietario non aumenti (o diminuisca) il canone d’affitto e niente imposte di registro o di bollo.

Tuttavia, ci sono dei requisiti particolari per poter beneficiare del regime agevolato. Il primo riguarda il momento in cui viene firmato il contratto di affitto del negozio o del locale commerciale: deve essere stipulato nel 2019. La cedolare secca non si applica, però, se al 15 ottobre 2018 risulta un contratto di locazione scaduto tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile. In altre parole, si deve trattare di un nuovo rapporto tra le parti, e non di una sorta di rinnovo fatto apposta per beneficiare della cedolare.

Il secondo requisito riguarda la metratura dell’immobile: il negozio o il locale commerciale deve avere una superficie non superiore ai 600 metri quadrati al netto delle pertinenze.

Infine, il terzo requisito per beneficiare della cedolare secca 2019 per negozi e locali commerciali è quello che riguarda la categoria catastale dell’immobile. Possono accedere al sistema agevolato i contratti che riguardano la categoria catastale C/1.

Cedolare secca: quale risparmio per i proprietari?

Facendo due conti su ciò che si può risparmiare grazie alla cedolare secca 2019 per negozi e locali commerciali, si capisce il vantaggio che ne possono trarre i proprietari.

Per riportare i dati di un addetto ai lavori, un’indagine di Solo Affitti ha calcolato, sulla base di un reddito di lavoro di 30mila euro l’anno, un risparmio per il proprietario fino a:

  • 2.809 euro a Milano;
  • 2.084 euro a Napoli;
  • 1.800 euro a Roma;
  • 1.268 euro a Bari e Firenze;
  • 1.147 euro a Bologna;
  • 1.075 euro a Torino.

Ovviamente, questi risparmi variano, tra le altre cose, a causa dei diversi importi dei canoni di affitto nelle varie città.

Ma non sono soltanto i proprietari a beneficiare della cedolare secca per negozi e locali commerciali: a parte gli inquilini, che hanno la certezza di quanto pagheranno d’affitto fino alla fine del contratto, pure lo Stato spera di ricavare la sua parte. Con questa agevolazione, che piace a imprenditori e commercianti, si vuole assestare negli anni un altro colpo all’evasione fiscale sulle locazioni riducendo gli affitti in nero. Una pratica più comune di quanto si possa pensare, messa in atto da chi non dichiara per nulla l’affitto al Fisco o da chi dichiara soltanto una parte del canone e si intasca il resto in nero. Ora, potendo beneficiare di un regime fiscale agevolato e risparmiando in tasse, l’intenzione è quella di riportare gli evasori nel gregge degli onesti.